新時期房產(chǎn)檔案利用的特點(diǎn)及對策

攀枝花市房地產(chǎn)檔案館 李鹽森 劉薇 董翔云

隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，住房制度改革的不斷深入以及金融政策的影響，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一片繁榮氣象。房產(chǎn)檔案信息如異軍突起，以其獨(dú)有的特點(diǎn)與價值被全社會所關(guān)注，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步中處于重要地位。金融風(fēng)暴的影響，各級政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展的一系列惠民措施使得廣大群眾更關(guān)注房產(chǎn)信息的查詢。新時期在檔案學(xué)研究中將房產(chǎn)檔案與其它專業(yè)檔案一起稱為民生檔案，給房產(chǎn)檔案的管理和利用提出了新的要求。使房產(chǎn)檔案工作由原來的封閉型、保管型、被動型向開放型、科技型、主動型轉(zhuǎn)變。如何適應(yīng)檔案工作轉(zhuǎn)型的需要，開發(fā)利用房產(chǎn)檔案信息，提高其利用價值，高質(zhì)量、快節(jié)奏、多渠道地為社會服務(wù)、為人民服務(wù)，已成為檔案管理工作中的一個重要課題。

一、房產(chǎn)檔案利用現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房改政策的深入，國家稅收政策的變化，我館查檔量日益增加，最高達(dá)到108人次/日，近三年來，累計(jì)調(diào)卷91258人/次，查詢78216卷/次，查檔內(nèi)容主要有：

1、政策性查詢

政府出臺了一系列惠民政策，繁榮了房地產(chǎn)市場，因此到房產(chǎn)檔案館查檔量大大增加，共計(jì)查詢45251戶。主要是出具首購證明、唯一證明、購房補(bǔ)貼證明共計(jì)3056份。復(fù)印房改房協(xié)議書及上手稅票等，為群眾享受優(yōu)惠政策提供了證明；享受廉租住房補(bǔ)貼、取得經(jīng)濟(jì)適用房購房資格以及領(lǐng)取購房補(bǔ)貼，減免稅費(fèi)。同時也為清房工作，二手房上市審批工作等提供了可靠的依據(jù)。

2、司法、紀(jì)檢查詢

司法、紀(jì)檢查詢共計(jì)1967卷，辦理扣押、查封、解扣1341卷。為司法、紀(jì)檢部門解決房地產(chǎn)糾紛、違法違紀(jì)查處、干部考查等工作開展提供參考和依據(jù)。

3、工作查考

在產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證確權(quán)、交易評估、房產(chǎn)測繪查閱、抵押貸款工作查考查詢等，共調(diào)閱檔案15380卷。姓名、坐落、面積、樓層進(jìn)行變更登記及其他查詢調(diào)檔1547卷。

4、交易查詢

因二手房交易等確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、復(fù)印協(xié)議書、產(chǎn)權(quán)證驗(yàn)證等共查詢10584卷。驗(yàn)證并沒收16本假產(chǎn)權(quán)證，為維護(hù)市場秩序作出貢獻(xiàn)。

5、金融查詢

受次貸引發(fā)的金融危機(jī)影響，各大商業(yè)銀行來核查抵押登記記錄共計(jì)328卷，為銀行避免金融風(fēng)險提供了可靠依據(jù)。

6、城市建設(shè)查詢

因舊城改造拆遷安置等工作查詢共計(jì)3159卷，為我市建設(shè)和管理提供產(chǎn)權(quán)信息依據(jù)。

7、編史修志查詢

在編纂《攀枝花志》（1985年-2005年）時為建設(shè)篇、檔案篇查詢和統(tǒng)計(jì)提供了權(quán)屬狀況、檔案狀況的精確統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

二、新時期房產(chǎn)檔案利用的特點(diǎn)

房產(chǎn)檔案是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房屋產(chǎn)權(quán)登記、調(diào)查、測繪、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的具有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史資料，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記錄和重要依據(jù)，是城市房地產(chǎn)管理的綜合反映。過去一段時間，不少管理人員存在一種誤解，認(rèn)為檔案管理只是簡單的文件資料集成，沒有充分認(rèn)識它的價值和重要性。隨著我國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，房產(chǎn)檔案扮演了越來越重要的角色。

1、房產(chǎn)檔案是房屋產(chǎn)權(quán)管理的保障和依據(jù)。房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是房地產(chǎn)行政管理的重要手段，房地產(chǎn)產(chǎn)籍在歸檔后即成為房產(chǎn)檔案。房產(chǎn)檔案是在產(chǎn)權(quán)登記和清理過程中形成的產(chǎn)籍資料，是產(chǎn)權(quán)管理活動的原始記錄，真實(shí)地記錄和反映了產(chǎn)權(quán)狀況、房地狀況，因而成為產(chǎn)權(quán)審查確認(rèn)的保障和依據(jù)。房產(chǎn)檔案反映的對象是自然人與法人對房屋所擁有的合法權(quán)利，表現(xiàn)的是社會關(guān)系。房產(chǎn)檔案又不同于其他檔案，它時常在“靜態(tài)”中潛伏著“動態(tài)”，它是第一手的包含測繪技術(shù)和確權(quán)經(jīng)驗(yàn)等內(nèi)容的權(quán)利狀況材料。并且這種權(quán)利狀況會由房地產(chǎn)的買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等因素致使權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更；由房屋的新建、翻建、滅失等引起房地產(chǎn)現(xiàn)狀的改變，其中任何一種客觀變化都必然導(dǎo)致權(quán)利狀況的變化。只有當(dāng)房產(chǎn)檔案具備科學(xué)、完整的管理體系時，才能全面、準(zhǔn)確地提供房產(chǎn)檔案信息，產(chǎn)權(quán)管理工作才能順利進(jìn)行。

2、房產(chǎn)檔案工作是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)工作之一。規(guī)范房地產(chǎn)市場行為、促進(jìn)房改政策落實(shí)離不開房產(chǎn)檔案的開發(fā)利用。首先，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它的繁榮和發(fā)展又取決于規(guī)范的房地產(chǎn)市場的日益活躍，這些都要以明晰的房地產(chǎn)權(quán)利歸屬關(guān)系為前提。其次，隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)市場逐步健全，房地產(chǎn)經(jīng)營活動日益活躍，其經(jīng)濟(jì)活動如房地產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等，都必須根據(jù)房產(chǎn)檔案核實(shí)產(chǎn)權(quán)后方能進(jìn)行。特別是隨著住房制度改革的不斷深化，人們對住房的多元化需求，刺激了房地產(chǎn)二手交易市場的迅速發(fā)展，而確認(rèn)交易行為是否合法有效，需要從房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中提供的房屋產(chǎn)權(quán)依據(jù)，不僅可提高權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記的準(zhǔn)確性和工作效益，而且有利于發(fā)現(xiàn)和制止不法之徒的詐騙行為。

3、房產(chǎn)檔案是實(shí)施惠民政策的重要保證。隨著國家為了搞好房地產(chǎn)市場，繁榮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，建立完善的住房供應(yīng)體系以保證人民的居住條件，國家出臺了各項(xiàng)惠民政策，包括稅務(wù)政策的調(diào)整，加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)和供應(yīng)量力度，個人購房貸款利率下調(diào)，住房公積金貸款政策放寬等各項(xiàng)措施，這些措施都需要通過房產(chǎn)檔案的查詢，提供相關(guān)的證明，從而保證了政策的實(shí)施，為百姓享受政策優(yōu)惠提供了有力保證，房產(chǎn)檔案充分發(fā)揮了民生檔案的作用。

4、房產(chǎn)檔案是處理房地產(chǎn)糾紛、司法協(xié)助的重要依據(jù)。房地產(chǎn)糾紛是當(dāng)事人雙方就房屋的所有權(quán)或房屋的其它權(quán)利發(fā)生的爭執(zhí)。房地產(chǎn)糾紛處理是否妥當(dāng)，關(guān)系到社會穩(wěn)定和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。房產(chǎn)檔案翔實(shí)記錄了房屋權(quán)屬的取得、轉(zhuǎn)移、變更、滅失和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定等各種信息，客觀地記錄了房地產(chǎn)以往的歷史，是房屋產(chǎn)權(quán)信息的原始記錄，具有無可置辯的憑證作用和法律依據(jù)的特性。完整、準(zhǔn)確的房產(chǎn)檔案信息，為司法部門處理房地產(chǎn)糾紛提供真實(shí)可靠的依據(jù)，保證了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

5、房產(chǎn)檔案為城市建設(shè)和管理提供房地產(chǎn)信息。城市建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)性工作，對于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會生產(chǎn)力發(fā)展非常重要。房產(chǎn)檔案反映了房地產(chǎn)情況，經(jīng)過加工、整理、分類統(tǒng)計(jì)、綜合分析相關(guān)信息，可以編制出城市房地產(chǎn)的基本狀況和權(quán)屬狀況的精確統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，為政府和有關(guān)部門進(jìn)行城市規(guī)劃建設(shè)、舊城改造、拆遷安置、物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)等的開展和決策提供寶貴的基礎(chǔ)資料。

三、針對新時期房產(chǎn)檔案的特點(diǎn)，我館采取的對策

1、更新觀念，樹立民生檔案意識

全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，關(guān)注民生，是黨中央的執(zhí)政理念。黨的十七大提出要加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會建設(shè)，房產(chǎn)檔案作為與百姓生活密切相關(guān)的資料，關(guān)注民生，服務(wù)民生也成為房產(chǎn)檔案工作適應(yīng)社會發(fā)展彰顯價值的迫切要求。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，人民群眾對房產(chǎn)檔案的利用需求越來越大，房產(chǎn)檔案為社會服務(wù)、為民眾服務(wù)的功能也越來越強(qiáng)。房產(chǎn)檔案部門要更新觀念，改變房產(chǎn)檔案是專業(yè)檔案的觀點(diǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾晱V大人民群眾的檔案利用，把黨的惠民政策及時提供給利用者，使房產(chǎn)檔案真正成為密切黨和政府與人民群眾聯(lián)系的紐帶，這是做好新時期檔案工作最重要的宗旨。我館已轉(zhuǎn)變觀念，以服務(wù)民生為主題，不斷加強(qiáng)檔案館資源建設(shè)；以群眾需求為導(dǎo)向，不斷加強(qiáng)檔案服務(wù)利用工作；以民生檔案拓展新領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)，積極開展調(diào)研指導(dǎo)工作，充分體現(xiàn)房地產(chǎn)檔案的價值，服務(wù)于人民。

2、建立健全數(shù)字化檔案，創(chuàng)新服務(wù)方式

隨著房產(chǎn)交易的日趨頻繁，檔案利用人次的不斷增多，陳舊的管理模式已不能適應(yīng)現(xiàn)在房產(chǎn)檔案管理的要求，房產(chǎn)檔案館要想獲得更快發(fā)展，就必須樹立超前的服務(wù)意識，主動服務(wù)百姓，讓檔案貼近百姓。因此，使用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案信息化管理勢在必行。我館從2006年開始數(shù)字化檔案加工工作，制定了《數(shù)字化檔案庫加工流程》、《房產(chǎn)檔案資料分類規(guī)則》、《電子檔案加工規(guī)范》、《房產(chǎn)檔案錄入規(guī)范》等數(shù)字化檔案加工規(guī)則，由政府招標(biāo)，由重慶立鼎科技公司進(jìn)行掃描加工，對庫內(nèi)實(shí)體檔案進(jìn)行了數(shù)字化加工，歷時一年建立圖像5209677頁，共計(jì)297600卷，其中產(chǎn)權(quán)203378卷，抵押8333卷（另外871卷注銷抵押檔案進(jìn)行清理，建立電子文檔），1/3產(chǎn)權(quán)檔案85889卷影像檔案。對原有數(shù)據(jù)庫進(jìn)行了完善，補(bǔ)錄了286345條信息，建立了產(chǎn)權(quán)的上下手關(guān)聯(lián)關(guān)系。復(fù)制數(shù)據(jù)庫四份，另地保存。形成了數(shù)字房產(chǎn)信息，影像檔案和實(shí)體檔案相符的數(shù)字檔案館。隨著數(shù)字檔案的建立，我館大大提高了管理的工作效率，降低管理成本，提高管理質(zhì)量，減少了檔案館的工作強(qiáng)度，房產(chǎn)檔案利用達(dá)到了安全、高效、規(guī)范和進(jìn)一步方便群眾利用的目的。

3、服務(wù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，加強(qiáng)編研工作

新時期要突破房產(chǎn)檔案編研主要以文書檔案編研為主，和房產(chǎn)檔案開發(fā)利用大體停留在為產(chǎn)權(quán)管理服務(wù)一個層面上的局限性，拓展更為廣闊的服務(wù)領(lǐng)域。隨著房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的蓬勃發(fā)展，基礎(chǔ)建設(shè)、房屋開發(fā)置換、合同協(xié)議等檔案編研已成為檔案編研工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)建設(shè)、經(jīng)營管理第一線的企業(yè)對房產(chǎn)檔案信息有了更為迫切的需要，為房產(chǎn)檔案編研工作提供了廣闊的舞臺。房產(chǎn)檔案工作者要走出去，開展經(jīng)常性的調(diào)查研究，隨時收集信息，掌握第一手資料，積極主動地為利用者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

4、提高房產(chǎn)檔案工作者素質(zhì)，適應(yīng)新形勢的客觀需要

檔案工作方式由保管型向管理型和發(fā)展型轉(zhuǎn)變。必須培養(yǎng)和造就一支政治素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、知識面寬、德才兼?zhèn)涞臋n案工作隊(duì)伍，才能適應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案現(xiàn)代化管理和開發(fā)利用的需要。因此，提高房產(chǎn)檔案工作者自身素質(zhì)，是新時期房產(chǎn)檔案開發(fā)利用工作的首要問題。檔案工作人員要相應(yīng)地調(diào)整自身的知識結(jié)構(gòu)，要求具有理論、文化、專業(yè)和科學(xué)技術(shù)等多種知識。其中尤為重要的是要全面系統(tǒng)地掌握檔案專業(yè)知識，包括掌握檔案應(yīng)用理論知識、檔案學(xué)基礎(chǔ)理論知識和檔案保護(hù)技術(shù)知識等，以便相應(yīng)地做好檔案收集、管理和開發(fā)利用工作。

調(diào)整檔案管理隊(duì)伍知識結(jié)構(gòu)，必須從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)需要和可能分步實(shí)施。首先是要創(chuàng)造條件讓工作人員在實(shí)踐中學(xué)習(xí)，鼓勵他們崗位成才，同時通過在職培訓(xùn)的辦法，使在職人員補(bǔ)上欠缺的現(xiàn)代科學(xué)知識和管理科學(xué)知識。有條件的，也應(yīng)通過注入新鮮血液，調(diào)入相應(yīng)的科技人員。總之，要立足于開發(fā)工作人員的智力，充分調(diào)動他們的主動性、能動性和創(chuàng)造性。 

5、檔案信息整形，準(zhǔn)確查詢樓房信息

由于歷史原因，全市的街道名稱和門牌號編制比較混亂，導(dǎo)致在辦理產(chǎn)權(quán)證時登記的門牌號比較混亂，甚至有的地區(qū)產(chǎn)權(quán)證申報時只有街道名稱，沒有門牌號，使房產(chǎn)檔案信息根據(jù)坐落查詢非常困難，因此檔案信息整形非常必要。2008年全市重新編制了新的街道名稱和門牌號，統(tǒng)一了坐落，檔案整形有了條件，我們準(zhǔn)備全市每幢樓建立樓盤表，整理檔案信息，充分反映房產(chǎn)不動的自然屬性，顯示房屋自然狀況信息，保證房屋信息查詢的準(zhǔn)確，為群眾、司法機(jī)關(guān)利用檔案信息提供了可靠資料。

我館以檔案服務(wù)百姓、貼近百姓為宗旨，以創(chuàng)新檔案服務(wù)為手段，不斷提升房產(chǎn)檔案管理水平，為我市房產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展，保障房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，防范交易風(fēng)險，推動住房制度改革和開征房地產(chǎn)稅收，促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮，維護(hù)社會穩(wěn)定做出自己的貢獻(xiàn)。