一、引言

我國司法統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅2015年，我國涉及房產(chǎn)的案件就達(dá)到了24萬多件，其中絕大部分都是因?yàn)榉课葙I賣合同、權(quán)屬關(guān)系等檔案不健全、不完備導(dǎo)致的糾紛案件。近年來，我國房地產(chǎn)管理部門不斷加強(qiáng)房產(chǎn)檔案管理，通過健全管理制度，優(yōu)化管理方式，不斷提升房產(chǎn)檔案管理應(yīng)用水平，對于維護(hù)居民的合法權(quán)益和房地產(chǎn)市場的良好秩序起到的積極的作用。但是，由于重視程度的不夠、制度建設(shè)的不完備、技術(shù)手段落后等因素的限制，導(dǎo)致我國房產(chǎn)檔案管理依然存在管理、應(yīng)用水平不高等亟待解決的問題。

二、新時(shí)期對房產(chǎn)檔案管理的要求

作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，時(shí)代的發(fā)展對房產(chǎn)檔案的管理提出更高的要求，房產(chǎn)檔案與社會經(jīng)濟(jì)結(jié)合的更緊密，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用日益凸顯。一方面，房產(chǎn)檔案的應(yīng)用的范圍更廣泛。作為房屋信息的重要載體，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)檔案的應(yīng)用范圍越來越廣。另一方面，房產(chǎn)檔案呈現(xiàn)的方式更多樣。傳統(tǒng)的房產(chǎn)檔案主要為紙質(zhì)的文本，但是隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展已經(jīng)房屋的構(gòu)造更加復(fù)雜，房產(chǎn)檔案的呈現(xiàn)方式也更加的多樣，圖片、影像等方面的內(nèi)容更多，數(shù)字化趨勢更明顯。

三、我國房產(chǎn)檔案管理的問題

第一，社會對房產(chǎn)檔案認(rèn)知不夠，缺少推進(jìn)房產(chǎn)檔案建設(shè)氛圍。房產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)檔案建設(shè)中，工作重點(diǎn)和主要精力都放在了房產(chǎn)證的辦理和房產(chǎn)交易方面，對于房產(chǎn)維修、改建、使用等其他信息關(guān)注度不夠，主動積極探索提高房產(chǎn)檔案利用的途徑不夠。房產(chǎn)管理部門、維護(hù)者、適用方之間缺乏有效的溝通機(jī)制。房產(chǎn)檔案的一個(gè)重要的功能，就是客觀、真實(shí)的記錄房屋建設(shè)、維護(hù)的信息，但是由于重視不夠，目前還沒有一個(gè)有效的渠道或者平臺讓房產(chǎn)檔案建設(shè)的各方面相互溝通，及時(shí)補(bǔ)充完善房產(chǎn)檔案。[1]第二，檔案采集方式落后，信息遺漏問題十分嚴(yán)重。目前，我國的房產(chǎn)檔案信息收集機(jī)制很不健全。房產(chǎn)檔案信息的采集工作，既有規(guī)劃部門參與，也有城建部門參與，甚至部分歷史建筑還有檔案、文物等部門涉及。但是，是我國最重要的房產(chǎn)檔案管理者還是房地產(chǎn)管理部門，作為房產(chǎn)信息登記的行政機(jī)關(guān)，房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)收集和整理房產(chǎn)檔案。“由于房屋使用年限長并且房產(chǎn)檔案具有一定的變化性，因而在房產(chǎn)的變化過程中，房產(chǎn)檔案也會產(chǎn)生變更。”[2]但是，由于工作職責(zé)和房產(chǎn)檔案建立制度的限制，房產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)檔案建設(shè)中，存在一次性成型的問題。第三，房產(chǎn)檔案管理水平不高，管理方式不科學(xué)。一方面，房產(chǎn)檔案的連續(xù)性不強(qiáng)。我國實(shí)行的是房產(chǎn)證登記制度，房管部門根據(jù)相關(guān)規(guī)定和房產(chǎn)所有者的要求進(jìn)行房產(chǎn)的登記和房產(chǎn)證的辦理、變更，但是隨著房產(chǎn)證的變更，原有房產(chǎn)所有者的信息就被全部更換，難以繼續(xù)保存，影響了房產(chǎn)檔案的連續(xù)性，導(dǎo)致其難以按照房屋所有者進(jìn)行追溯。另一方面，房產(chǎn)檔案的管理方式不科學(xué)。這主要體現(xiàn)在信息化建設(shè)上，雖然也有部分房產(chǎn)檔案已經(jīng)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化，可以通過房管局專門的網(wǎng)站查詢，但是我國目前采用的依然是紙質(zhì)的房產(chǎn)檔案，大部分檔案還是紙質(zhì)的。[3]

四、提升房產(chǎn)檔案管理應(yīng)用水平的對策

第一，提升房產(chǎn)檔案管理應(yīng)用水平的基礎(chǔ)在于兩個(gè)方面，一是必須提升全社會對房產(chǎn)檔案的認(rèn)識水平，重視房產(chǎn)檔案的建設(shè)。二是必須建立健全房產(chǎn)檔案的采集制度，提升房產(chǎn)檔案采集水平。一方面，要加強(qiáng)對房產(chǎn)檔案重要意義的宣傳教育，讓房產(chǎn)管理部門、房產(chǎn)所有者以及房產(chǎn)管理服務(wù)相關(guān)行業(yè)明白房產(chǎn)檔案建設(shè)的重要意義，提高他們對房產(chǎn)檔案的認(rèn)識水平，推動他們自覺的加強(qiáng)房產(chǎn)檔案建設(shè)，全面發(fā)揮房產(chǎn)檔案的各種功能。另一方面，要探索和健全房產(chǎn)檔案采集制度，要改變現(xiàn)有的簡單房產(chǎn)信息備案制度和房產(chǎn)證制度，加強(qiáng)房產(chǎn)檔案信息采集的覆蓋范圍，豐富房產(chǎn)檔案采集的內(nèi)容。第二，提高房產(chǎn)檔案管理應(yīng)用水平，一方面要加強(qiáng)房產(chǎn)檔案標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。我國目前的房產(chǎn)檔案標(biāo)準(zhǔn)較為簡單，在我國目前采用的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》中，通常只要求有房地產(chǎn)權(quán)利來源證明材料、設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙、驗(yàn)收合格證明等事前材料，對于房產(chǎn)維修等時(shí)候的材料沒有作要求。這就導(dǎo)致房產(chǎn)檔案信息收集中存在很多的空白點(diǎn)。因此，必須加強(qiáng)房產(chǎn)檔案標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，根據(jù)房產(chǎn)檔案的運(yùn)用需求，制定和細(xì)化房產(chǎn)檔案建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完善檔案建設(shè)基礎(chǔ)性工作[3]。另一方面，要加強(qiáng)方案檔案管理建設(shè)的法律法規(guī)。檔案建設(shè)是社會管理的重要內(nèi)容，我國制定出臺了《檔案法》，但是目前除了房地產(chǎn)登記規(guī)定外，還沒有專門針對房產(chǎn)檔案建設(shè)的法規(guī)，導(dǎo)致房產(chǎn)檔案管理應(yīng)用水平不高。必須針對房產(chǎn)檔案管理和運(yùn)用的特點(diǎn)，制定出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，以法律的形式樹立房產(chǎn)檔案建設(shè)的嚴(yán)肅性，提高管理應(yīng)用水平。第三，房地產(chǎn)管理部門要探索制定完善房地產(chǎn)過戶的相關(guān)規(guī)定，將房產(chǎn)檔案信息作為房產(chǎn)過戶的必要條件，促使房產(chǎn)擁有者自覺履行房產(chǎn)檔案建設(shè)有關(guān)要求，不斷完善自己的房產(chǎn)檔案。將房產(chǎn)檔案作為房地產(chǎn)交易的前置要件，要求房地產(chǎn)管理部門加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)定每一宗房地產(chǎn)交易活動中都必須有完備的房產(chǎn)檔案，只有檔案信息健全的房產(chǎn)才能進(jìn)入市場交易，以便通過市場交易條件前置和市場準(zhǔn)入的形式，敦促房地產(chǎn)交易雙方自覺補(bǔ)充完善房產(chǎn)檔案信息。

參考文獻(xiàn):

[1]最高人民法院.2015年全國法院各類案件審判執(zhí)行情況[J].人民司法，2016(10):75.

[2]徐靜.新形勢下房產(chǎn)檔案開發(fā)利用的思考[J].檔案，2015(2):180.

[3]肖迎霞.淺談房產(chǎn)檔案管理的創(chuàng)新路徑[J].黑龍江史志，2013(5):18.

作者：鄒慕仉